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危险的房地产投资共识

发布时间:2016-05-17作者:xxb来源:华南粮网浏览次数:247365

在经济大环境仍然低迷的情况下,中国房地产,特别是一二线大城市的房价自去年四季度以来迎来了新一波的上涨,成交量也明显放大,房地产市场重现供需两旺的景象。

自1998年中国取消福利分房、住房全面市场化以来,中国房价已经持续上涨了18年(SARS风波以及2008年金融危机期间有过短暂的回落)。18年时间,一个呱呱坠地的小孩也长大成人了。18年时间,“有钱就买房”的投资理念也深入中国人的骨髓,成了投资的本能。18年时间,房价似乎就没有低过,唱空房价的人也大有人在,但是房价仍然在年复一年地上涨,空头也年复一年地被“打脸”。

如果仅从租金回报率计算房地产投资收益率,这18年来,任一年的房地产投资回报率都是很差的,很多年份甚至比不上当年的银行存款。如果以租金回报率作为判断房地产泡沫的指标,那么这18年来中国的房地产一直处于泡沫之中。一个泡沫能维持18年之久而不破灭,正如著名经济学家张五常所言,“中国楼市泡沫是钢做的”,坚不可摧。反推之,中国的房地产泡沫并没有那么严重,或者说并非一开始就那么严重。至少十年前的房地产价格绝无泡沫,因为现在的价格已经是当时的几倍,即使接下来房地产泡沫破灭,价格暴跌,也几无可能回到十年前的水平。从这个角度来看,判断价格有无泡沫要往后看。前美联储主席格林斯潘说,泡沫只有在破灭之后才知道是泡沫。今日房价有无泡沫今日也无法判断,只有留待时间去验证。如果房价再涨10年,那么10年后我们可以说当下的房价没有泡沫;如果未来几年房价开始大跌,那么就可以说今天的房价是有泡沫的。

一切取决于未来,而未来是未知的,充满着不确定性。这是泡沫难于认定的根本性原因。但是有一点我们是肯定的,那就是价格越高泡沫的可能性就越大,泡沫总是在上涨过程中不断积累的。如果说这18年来房地产价格一直存在泡沫的话,那么现在的泡沫也远比十年前大,因为现在的价格远高于10年前。

既然智慧如格林斯潘者都不能准确辨识泡沫,普通人也就不要这方面徒劳了。但是很多人并不这样看,特别是过去十几年不断买房而身家倍增的人,他们将房地产上投资的成功归咎于自己的眼光和判断。换言之,他们准确预见到了房地产的未来,从而提前下手,算无遗策。这显然并非事实。事实是,他们只不过幸运地站在了风口上,然后就飞起来了。中国的房地产还没有经历一个完整的盛衰循环,在单边上涨的环境下,是看不出投资水平高下的。房价由盛转衰还能全身而退,才是牛人。

现在有一个不好的苗头或者说共识在非专业投资者中蔓延,那就是在投资理财上,万般皆下品,唯有买房高。闲钱的去处,第一是买房,第二是买房,第三还是买房。记得去年上半年股市猛涨的时候,有著名券商经济学家分析原因说,这是因为长期以来中国人财富中金融资产配置比例过低,房地产是主要的财富,现在开始逐步加大金融资产的配置,并认为这将导致长期的股市牛市。现实是,去年下半年的股灾进一步强化了人们的买房意识,从股市冲出来的人纷纷买房避险,房地产占居民财富的比例不降反升。

资产配置比例的调整,有两种途径,一个是主动的,一个是被动的。所谓主动的,就是自觉加大某方面资产的配置比例的同时减少其他资产的配置。譬如,房子多的人主动卖掉部分房子去投资股票,就是主动调整自己的资产配置。另一种是被动的,也就是个人没有做任何动作,但是因为资产价格发生了变动而导致资产比例的变化。譬如,股票大涨,房地产价格保持不变乃至下跌,那么不用任何投资动作,金融资产在个人资产的比例会上升,房地产则下降。我赞同未来中国人的金融资产配置比例将会大幅上升的说法,但是不会是主动式的,而是被动式的。也就是说,未来一个较长时期内,金融资产的价格较房地产价格有一个更好的表现。未来房地产可能不会下跌乃至上涨,但是金融资产的价格会涨的更快。现在大多居民的资产配置几乎100%就是房子(考虑不少人房子并非全款而是按揭),把鸡蛋放在一个篮子显然是不可取的。越是形成“房地产投资不败神话”共识的时候,越是要保持一颗理智的头脑。因为在投资上,共识即意味着危险。


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